失敗しない!不動産売却のお役立ち情報@川口市・蕨市・戸田市編

不動産売却をする場合、やはり「少しでも高く、確実に売りたい」と考えますよね。
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土地

このページでは、川口市・蕨市・戸田市の土地売却事例ピックアップ、口コミなども紹介します。

口コミあり!川口市周辺の土地売却事例

ネットで調べた川口市・蕨市・戸田市の土地売却事例から、その一部を以下にまとめてみました。

相続に伴う土地売却事例

  • 川口市周辺の土地売却事例イメージ売却額:-
  • エリア名:川口市
  • 口コミ相続税の納期が迫っている状況で売却を相談。税理士司法書士土地家屋調査士といったそれぞれの道のプロをご紹介いただいたおかげで、短期間にも関わらず無事期限に間に合わせることができました。長男だったため、様々な手続きをしなければならなくなり、今回の不動産売却がスムーズにいったのも不動産会社さんのおかげです。

約118㎡の土地売却事例

  • 売却額:1,700万円台
  • エリア名:川口市
  • 口コミ:なし

約130㎡の土地売却事例

  • 売却額:1,240万円台
  • エリア名:川口市
  • 口コミ:なし

川口市の土地売却相場

埼玉県の川口市の地価をエリアごとにして売却相場が高い順にまとめています。

川口駅

  • 1㎡あたり:53万1181円
  • 1坪あたり平均:175万5972円

西川口

  • 1㎡あたり:28万5041円
  • 1坪あたり平均:94万2286円

南浦和

  • 1㎡あたり:28万0562円
  • 1坪あたり平均:92万7479円

埼玉県川口市の土地はエリアによって大きな差がみられ、平均は1㎡あたり24万500円。これは地価ランキング1733市町村のうちの50位にあたります。2016年と比べてみると、どのエリアも価格はすこし上がりましたが、地価はもうピークを迎えるところに近づいていると思われます。数年前に購入した土地をいつ売りに出そうか検討している方は多いと考えられるので、多くの売り物件が出てきてしまう前に早めの売却を考えた方がいいかもしれません。

また、2020年のオリンピックの後、日本の経済は下がるのではないかと多くの投資家たちが予想しています。経済が悪化すると土地も売れなくなってしまうので、地価が下がってしまうことが考えられます。つまり、今の時期が、土地売却にちょうど良いのではないかと考えられています。

土地の値段ってどう決まる?

土地の地形

売却したい土地が一般的な長方形や正方形ではなく、三角形や旗竿状の土地があります。これらは利用しにくいと考えられているので、形があまりよくないとされ、価値が下がってしまう可能性が高いです。広い場合はあまり困らないのですが、狭い土地で三角形だったりした場合、家を建てたいと思ってもうまく土地を利用できないことが考えられます。そうなると、需要も減ってしまうので、地価が下がりがちになります。また、奥行きはあるけれど幅が狭い土地なども、今の一般的な住宅スタイルと違うので広い部屋を作りにくく、価値は下がってしまうかもしれません。

土地の高さと低さ

土地の高さや低さも重要です。一般的に基準は道路の高さということになっており、道路より高いか低いかで決められます。道路の高さよりも低いと排水などの設備を整えなおす必要があるなど、お金がかかってしまい、高いと階段などを作り調節しなければならないのでお金がかかります。そのため需要が減ってしまい地価が下がってしまうのです。

道路と土地

土地の内部には関係のないことですが、土地周辺の道路も地価には関係してくるので重要です。土地の側にある道路の幅によって地価は変動します。もしも道路の幅が4m未満の場合、その土地は建築物を建てる際、2m後ろに下げなければならないという決まりがあります。つまり、その分だけ、建築物の面積が狭くなるということになるので、あまり好まれません。

川口駅徒歩圏内の土地売却相場・事例をチェック!

川口市の人口は2017年1月の時点で約59万人に上ります。埼玉県内ではさいたま市に次ぐ人口の多さであり、特に川口駅は市の中心部にあるため人の往来も盛んとなっています。

川口駅周辺には市役所や市の文化センターなどをはじめとする公共施設のほか、駅に立ち寄るついでに買い物もできるようなビルも豊富にあります。駅から徒歩圏内には単身向け・ファミリー向けのマンションもあり、さらにその周辺には医療施設も設置されているため生活の場としても利便性が高いです。

交通の便が十分に整えられている事や、周辺環境の良さなどにより、全体的に現役世代の若い層やファミリー層が多く集まりやすい土地柄となっています。立地条件の良さは土地の売却時にも利点として反映され、ある程度高い水準での土地売却が可能となっています。

土地相場は1㎡当たり40.6万円!

2017年における川口市全体の土地の価格を見てみると、1㎡当たり15万円が平均となっています。それに対して川口駅より徒歩圏内の2017年における土地価格は、1㎡当たり40.6万円です。

川口市全体を見ても、川口駅周辺に絞ってみても、リーマンショック以降は年々土地価格が下落傾向にありました。ところが2015年ごろを境に川口駅周辺の土地価格に関しては再び右肩上がりの価格傾向が出てきています。2017年の土地価格に関しても、前年より14%以上の価格上昇を見せています。

その反面で土地の売買件数自体はやや減少傾向にあります。川口駅周辺のような利便性の高い場所であれば、土地を求める人の需要自体はそこまで大幅な減少にはなっていないと考えられます。

そのため、一件につき生じる売却価格は高い値になると見込めるでしょう。

川口駅との距離から見る土地価格と売却価格の動向

川口市内の地価を町ごとに比較した場合、最も高い価格となるのは2017年の時点で「栄町」になります。 栄町は川口駅までの距離が100mから350mの範囲にある町です。土地価格は他の町と比べても高く、過去の実績と比較しても取引相場は上昇している事が窺えます。

栄町の土地価格は1㎡当たり180万円から111万円。実際の取引価格においても170万円前後で動くことが通常であり、利便性を備えた土地という事も手伝って高い価格水準を維持しています。

その次に土地価格が高いのは、川口駅から190m以内の範囲にある「川口市本町」です。 土地価格の相場は106万円となっています。

しかし更にその次の順位となる「幸町」では、駅までの距離が600mとやや離れます。すると価格も一気に60万円弱にまで下がってくるので、駅からの距離が土地価格に少なからず影響を与えていると考えられるでしょう。

その一方、駅から170mの距離にある「川口市川口」の土地価格が56.3万円であるため、一概に距離だけが価格に反映するとは言い切れません。 しかし川口駅から離れれば離れる程土地の相場も下がっていく傾向は数字上にも表れています。

そのため土地売買にあたっては、ある程度の価格目安として川口駅に近い程売却価格も高くなると予測できます。

平均的な売買実績から見る取引相場

大手住宅サイトで平均的な取引相場を調べました。 川口駅から徒歩圏内の範囲でも土地価格が高い傾向にある栄町の場合、平均的な売買価格は以下のようになっています。

60㎡以上80㎡未満 2,200万円
80㎡以上100㎡未満 2.850万円
100㎡以上120㎡未満 2,900万円
120㎡以上150㎡未満 4,033万円
150㎡以上 14,460万円

川口駅より徒歩圏内にある土地売却事例

約99㎡の土地売却事例

  • 売却額:2,700万円台
  • エリア名:川口市飯原

約60㎡の土地売却事例

  • 売却額:3,300万円台
  • エリア名:川口市金山町

約109㎡の土地売却事例

  • 売却額:2,000万円台
  • エリア名:川口市飯原町

約165㎡の土地売却事例

  • 売却額:4,900万円台
  • エリア名:川口市西川口

約71㎡の土地売却事例

  • 売却額:3,200万円台
  • エリア名:川口市本町

川口市・蕨市・戸田市の土地の売却相場

大手住宅情報サイトで調べた川口市・蕨市・戸田市の土地売却相場は以下をご覧ください。

  川口市 蕨市 戸田市
50㎡以上 2,800万円~3,000万円 3,000万円~3,400万円 5,000万円~5,500万円
100㎡以上 3,000万円~3,400万円 4,000万円~4,200万円 6,500~7,000万円
150㎡以上 6,000万円~6,500万円 - -
200㎡以上 9,000万円~9,800万円 - -
250㎡以上 11,000万円~11,700万円 - -

川口市・蕨市・戸田市の土地売出価格の動向

戸田市の土地売却価格が高いように見えるのは、取引件数が多くないにも関わらず、9千万円以上の物件が複数あるため、平均価格としては高くなっているようです。

川口の土地売買を調べてみると、全体の平均では3千万円弱になっているにも関わらず、50㎡以上の平均が3千万円を超える金額となっていて、50㎡未満の物件数が多いことが読み取れます。従って、川口駅に近い物件なら、手狭であってもそれなりの需要が見込めるでしょう。

川口市の土地売却は建物付きと更地どっちが高く売れる?

売却を予定している土地に建物がある場合、そのまま売るのと更地にしてから売るのと、どちらのほうがより高く売れるか土地がもつ条件によって決まります。どういう場合なら高く売却できるのかを順番に説明します。

立地が悪い場合は建物付きのほうが高く売れる

手放す予定の建物付き土地が、例えば、駅などから離れた立地のよくない場所にあるなら、建物付きで売ることをおすすめします。

なぜなら、立地の悪い土地は、建物という付加価値がないと買い手がつくのが難しいからです。極端な話ですが、山奥にある民家を更地にするよりも田舎の安い土地を家付きで買いたいという人のほうが、多くいらっしゃいます。

さらに、建物を壊して更地にすると固定資産税も高くなって維持費がかかってしまうので、立地がよくない土地は、建物付きで売りましょう。

一等地や開発中の地区なら更地にしたほうが高く売れる

立地がよい土地は、建物を壊して更地にしたほうが高く売れます。 なぜなら、建物があると既存の建物を解体しない限り、ほかの用途に利用することができません。

しかし、更地であれば、新しく戸建てやマンション、オフィスビルを建てたり、転売用に地価があがるのを待ったりして土地の価値を上乗せすることができるのです。

また、土地を買う人は、自分で手間と時間と費用をかけ、解体工事をするのを嫌がる場合が多いです。立地のよい建物付きの土地が、相場より安く売られているよりも、解体費用が上乗せされているのと同じ相場か、少し高いくらいの金額で売られている土地のほうが、買い手がつきやすくなります。

中間の立地にある土地は更地にするコストと売却額で決める

立地もそこそこで、建物付きで売るか更地にして売るか迷う場合は、土地を更地にするために必要なコストと売却した際に還ってくる金額を比較しましょう。

更地にしても解体工事費用にかかったコストを以上の売却額で売れないようであれば、建物付きのほうが高く売れます。

逆に、解体工事費用のコストをかけて更地にしても支払った費用以上に土地が高く売れるのであれば、更地にして売ったほうがお得です。

ただ、どちらのほうが高く売れるかという判断は難しいですよね。売り方やこだわりによっても売却額は変わります。建物付きのまま売るか、更地にして売るかを判断できるように、それぞれのメリットもお伝えします。

建物付きのまま土地を売ると維持費の負担が軽くなる

建物付きのまま土地を売る場合、当然のことではありますが、解体費用がかかりませんよね。さらに、土地が売れるまで時間がかかったとしても、建物があると固定資産税が市町村や平米数によって異なりますが、更地より最大1/6ほど安くなるため、維持費の負担も少なくすみます。

また、解体しなくてよいので、リフォーム前提で相場より安くすることで土地を短期間で売却することもできます。逆に、築浅の建物ならば、建物のよさをアピールすることで、相場より高く売ることもできるでしょう。

建物付きの土地を更地にしてから売ると売却額がアップ

更地にしてから売るメリットは、売却額が高くなることです。また、周囲の土地を買収してひとつの土地にしてしまい、不整形地や土地の狭さなどをカバーして、より高く売ることもできます。

立地によっては、戸建てを更地にして、オフィスビルに建て替えることで土地の価値をあげ、投資家や不動産会社に高く売ることも可能です。

立地次第で価格は大きく変動する

川口市で建物付きの土地を売る場合、立地が悪ければそのまま、好立地なら更地にしてから売ることをおすすめします。ただ、立地や建物の新しさ、土地の形などによって、高く売る方法は変わるので、専門家に相談してよりよい選択肢を選びましょう。

川口市・蕨市・戸田市の生産緑地を相続!指定解除して売却するための基礎知識

生産緑地を売却するには、解除条件を満たす必要があります。

そして買取りを行政に依頼して生産緑地内の行為制限が解除されるのを待ちます。

解除されたら農地転用届けを出し、宅地開発業者などに売却します。

生産緑地を解除できる条件は3つ

  1. 生産緑地指定後30年経過したとき
  2. 主たる従事者が死亡したとき
  3. 主たる従事者が病気、ケガなどで農業に従事できなくなったとき

この条件のいずれかを満たしていなければ指定解除できません。

買取りを行政に依頼する

生産緑地は市町村長に買取りを申し出ることが可能です。問い合わせはその市町村の都市計画課などにします。買取りの申し出のための用紙は市区町村の窓口で貰えるので、それに記入し各添付書類を取り寄せて提出します。

添付書類は医師の診断書や土地登記簿謄本、公図や実測図の写しに印鑑証明などです。抵当権の設定がある場合は誓約書も必要になってきます。申し出をしたからといって必ずしも買い取ってもらえるわけではありません。

その場合、市町村長から買取りをしないという通知をもらうことになります。買い取らない場合は他の農業従事者に斡旋されますが、申し出から3カ月以内に所有権移転が行われなかった場合、生産緑地区内における行為の制限が解除されます。つまり、宅地として売却が可能になります。

宅地転用への準備は早めにして相続税対策を

相続税には納付期限があるため、農地転用届出をして宅地にし、売買契約して決済が終わるまでの一連の手続きは早めに終わらせる必要があります。納付期限を過ぎると延滞税がかかってきます。早めに相続税を支払うように準備しておきましょう。

3年以内に売却した場合、相続税の取得費加算の特例が適用されます。譲渡所得税の軽減となりますので、決断と手続きは早めにしましょう。

区画整理は生産緑地の売却をスムーズに

相続税は実は物納という形でも納められます。しかし、宅地としての利用価値がない場合はこの形をとることができません。区画整理という方法をとれば指定を受けたままであっても土地活用を見越した整形などができます。

分散している農地をまとめたり、凹凸をなくして家を建てやすく整地したり、入れ替えや整備をするなどして対策をたてておきましょう。区画整理すると売却時の土地の評価も高くなります。道路や上下水道が整うことになり、あらかじめ宅地として要しやすい土地にしておくことで売却がスムーズに行われます。

売却先は宅地開発業者

広大な生産緑地の売却先として考えられるのは、個人ではなく宅地開発業者です。何も整備されていない土地であっても、この業者に売却すれば、街として機能するように開発してくれます。その後一般の個人客へと譲渡されます。たとえ道路がないような場所でも、この宅地開発業者が買い取ってくれます。

売却先はオークション業者

なるべく高値で売りたい場合はオークションも利用してみましょう。うまくいけば、時価より高い価格で売却できます。オークションは競り上がるからです。オークションに出すと最初よりも締め切りの1時間くらい前に上がることが多いです。

値切りをされることなく土地を売却できます。オークション業者を選ぶときは専門的にやっているところを選ぶようにしたほうがいいでしょう。きちんとした実績があり、信頼のおける業者に依頼するとトラブルを招かずに済みます。

売却先は個人

広大な生産緑地を直接個人へ売却するパターンは少ないようですが、あり得ないことではないです。個人でも不動産業を営んでいる人はいます。新たな土地を求めている個人客がいないかどうか、またその地域の土地持ちが買い手としてつかないかどうかなどまずは不動産業者に聞いてみましょう。

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