ローンの考え方

このページでは、支払残高がある場合に不動産売却できるかどうかや、住み替え時の買い替えローンなど、ローン関連の役立ち情報を紹介します。

抵当権抹消可否と不動産売却時のローン残高の関係

不動産売却をしたいと思っても、その物件購入時のローンが残っている場合、売却が可能なのかどうか、気になるところ。それについては、以下の3パターンに分けて解説しましょう。

1. ローンの残高＝不動産の売却価格の場合

   このケースでは、不動産売却によってローンの支払残高を完済することができるため、売却に際しての抵当権抹消も可能となります。

2. ローンの残高＞不動産の売却価格かつ自己資金で不足分を払える場合

   物件によっては売却時の評価額がローンの支払残高より低くなってしまうケースもあるでしょう。こういった場合でも、売却金額が支払残高に足りない分を自己資金で補えるなら抵当権抹消も可能となります。

3. ローンの残高＞不動産の売却価格かつ自己資金で不足分を払えない場合

   ローンの支払残高に対して、不動産売却金額では足りず、不足分を自己資金でまかなうこともできないケースでは、残念ながら抵当権抹消はできません。

住み替え予定の人注目！「買い替えローン」とは

その物件のローンが残っていると売却ができないかというと、必ずしもそうではありません。買い替えローンを使えば、不動産売却時の残債を一旦完済させて、その費用を新規不動産購入のローンに上乗せして支払うことで、買い換えができるというわけです。

買い替えローンのメリットは、ローン残債があっても住み替えができる点や、残債分を譲渡損失として所得税・住民税の控除対象にできる点などがあります。

一方、デメリットはローン返済額が増えることや、売買の時期を合わせるために売却・購入とも選択肢が狭まりやすいことなどが挙げられます。

なお、住み替え時の流れとして、売却先行と購入先行とがありますが、それぞれ以下の注意点を知っておくといいでしょう。

• 売却先行の注意点
  新しい物件の購入に充てられる金額が先に決まるので、物件選びや資金計画もブレにくくなりますが、希望物件が決まるまでに時間がかかると、仮住まいの費用など余分なコストがかかるリスクがあります。
• 購入先行の注意点
  仮住まいを用意する必要はないものの、売却できない場合はローンが二重化しますし、想定より安い売却金額になった場合、その後の資金計画が悪化するといったリスクがあります。