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不動産売却をする場合、やはり「少しでも高く、確実に売りたい」と考えますよね。
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不動産売却をする前に読みたい!基礎知識がわかるQ&A

このカテゴリーでは、仲介と買取の違いやローンとの兼ね合い、取引にかかる諸経費など、不動産売却を検討する際に知っておくべき基礎知識をまとめてみました。

仲介と直接買取のメリット・デメリットって?

一般的に不動産売却はそれを得意業務とする不動産会社に依頼しますが、仲介と直接買取という2つの方法があり、まずはその違いを表にまとめてみましょう。

  概要 メリット デメリット
仲介 不動産会社は物件の買主を探して、仲介者となります。 基本的に市場価格に近い金額での売却が期待できます。 売却まである程度の時間がかかり、売却情報が公になるのが一般的。仲介手数料が発生します。
直接買取 不動産会社が買主として物件を購入します。 スピーディーに売却することが可能で、公になりません。仲介手数料やリフォーム費用が不要で、瑕疵担保責任もありません。 一般的に売却金額は仲介の場合と比べて2割以上安くなります。

こうした点を踏まえて、少しでも高く不動産売却したいなら仲介、スピード重視なら直接買取がオススメです。

なお、仲介手数料は売買契約が成立した場合にのみ支払うもので、報酬の上限金額は以下のように設定されています。

  • 売却金額(200万円以下)=売却金額×5%
  • 売却金額(200万円超400万円以下)=売却金額×4%+2万円
  • 売却金額(400万円超)=売却金額×3%+6万円

こんな業者には要注意!

上で触れた仲介手数料の上限金額は宅地建物取引業法によって定められたものであり、これを超える金額を請求するのは違法行為。そして、あくまで上限金額であり、これを定額であるかのように説明するような業者には注意してください。

また、不動産会社が買主を探すにあたって行う、一般的な宣伝や物件案内などの費用を依頼者に請求することはできません。依頼者が特別に要望すれば別ですが、仲介手数料と別に宣伝費などを請求してくる業者も避けてください。

戸田市で不動産売却するときはリフォームすると高く売れる?

ここからは戸田市で不動産を売却する際、リフォームするほうが高く売れるのか徹底検証します。

リフォームしても高く売れるとは限らない?

リフォームすると見た目がよくなるので、高く売れるイメージを持っている人は多いかもしれませんね。

しかし、リフォームするとなるとそれなりに費用がかかります。そうした費用は売主が支払うことが多く、売却前にかなりの費用を負担しなければなりません。

リフォーム代を上乗せして売り出すという手もありますが、販売価格が上がってしまってはなかなか買い手がつかず、本末転倒となってしまいます。

またリフォームしている間は売ることができません。リフォームが完了してから買い手に見てもらい、契約、売却となるので、リフォームをしない場合に比べて時間がかかってしまいます。

さらにリフォームをしても、買い手が求めるイメージと一致しない場合があります。リフォームをしても買い手の好みや目的に合わなければ、売却できないこともあるのです。

損傷がひどい難あり物件もそのまま売れるって本当?

最近ではリノベーションするために中古の物件を購入する人が増えています。

リノベーションとは、買い手が物件を購入後、設備や内装、間取りまで自分の目的や好みに合わせてリフォームすることです。

リノベーション用の物件を求めている買主は販売価格がとにかく安い物件を購入したいと思っているので、汚れていたり壊れていたりしていても問題にはなりません。

この場合、大掛かりなリフォームをせず、販売価格を安くするほうがリノベーション用の物件としても売り出し可能であることから、短期間で売却できる可能性があります。

気になる所をちょこっと修繕!簡易リフォームが一番効果的

リフォームをしても高く売れるとは限らないから、まったく手を加えずに安く売りだすのがよいかというと、そうでもありません。

リノベーション用に物件を売り出す方法について触れましたが、中古の物件を購入するすべての人が自分でリフォームしたいと思っている訳ではありません。

多くの人が手間をかけずにきれいな家に住みたいと思っているのです。

このため、汚れがひどい部分や壊れている部分を簡単にリフォームしておくと、短期間にそれなりの価格で売却できる可能性が高いです。

例えば、壁紙が汚れている、ふすまや障子が破れている、フローリングが少し劣化しているといった場合、修理業者に頼み、部分的に修理したり、自分で手入れをしたりして少しでも見栄えをよくすると効果的です。

もし自分が買主になったとして、売却しようとしている物件を見たらどう感じるかイメージしながら、気になる部分を簡単にリフォームしておくとよいでしょう。

とはいっても、素人がどこをリフォームすればよいか判断するのは難しい場合があるので、事前に不動産会社に相談することをおすすめします。

これもおすすめ!売却に有利になる工事や診断

リフォームとは少し異なりますが、物件を売却するのに有利な工事や診断、調査というものがあります。

1. アスベスト検査と除去工事

健康被害が大きいといわれるアスベストが建材に含まれているか検査し、もし含まれている場合は除去工事をしておくと印象がアップし、検査や工事をしない場合に比べて短期間で売却できる可能性があります。

2. 耐震診断と補強工事

一戸建てであれば1981年以前、マンション等であれば1983年以前の建築物は耐震診断が必要ですので実施し、必要であれば補強工事をする必要があります。

東日本大震災以降、建物の耐震性を重視する人が増えているので、上記以外の物件も診断を実施し、必要であれば補強工事をしておくと売却に有利であることを覚えておきましょう。

売却額アップのために自分でできることは?

古い物件をリフォームしたり、建物を解体して更地にすればより高く売却できるでしょうが、日常的なメンテナンスレベルでも売却額アップが期待できる対策もありあす。

買主候補の見学を見据えて、最初に目にする玄関を整理整頓したり、誰もが細かくチェックする水周りや収納部分をキレイにしておくこと。また、臭いに対して住人は慣れていても他人は敏感になるもの。ペットやタバコなどの対策はもちろん、トイレやバスルームなどの換気もきちんとすることです。

一戸建てなら外構や外壁も普段よりキレイにして、マンションなら廊下など共用部分を掃除しておくことも忘れないでください。

川口市・蕨市・戸田市で不動産売却のときに上手に価格交渉するポイント3つ

価格設定をするときは、その時点での相場をよく知り、希望最高価格と最低価格も最初に決めておきます。不動産会社は複数社を周り、よく選んで交渉しましょう。

1. 知識をつけて設定価格を決める

まず、気をつけたいのは、「相場」と共に「最低額」や「希望額」を最初に設定して交渉に入りましょう。

あまりにも高く、的外れな金額で交渉を始めたりすると売れなかったり、不動産担当者の協力を得られなくなってしまいます。

査定してもらうのはもちろんのこと、土地、建物ともに不動産価値は刻々と変化していきます。

例えば、道路など交通事情の変化、公共施設の新たな設置など周辺環境がよくなればなるほど価格を高く設定できる傾向にあります。このように、自分でもある程度の不動産相場を知っておきましょう。

2. 不動産会社と担当者選びは慎重に

川口市周辺に強い不動産会社や地元に強い不動産会社を選ぶことも大切ですが、こちらが素人だと相手にされないのと同じで、不動産会社がその地域に不慣れだと買主からも足元を見られてしまう場合もあります。

できれば、営業担当者も地域での売却実績の高い営業担当者についてもらうようにしましょう。 価格も確かに大切ですが、一番大事なのは、最終的に売れることですので、その地域でのニーズを良く把握し、ある程度売り方を確立できているような担当者であれば、適切価格での交渉ができます。

また、そのような会社や営業担当者に巡り会うためには、面倒だからと1社のみに頼るのではなく、複数社尋ねてみることも必要です。単に良い会社や営業担当者に巡り会うだけではなく、不動産会社を周っているうちに価格交渉の際に有利になる情報やノウハウも蓄積する可能性もあります。

3. 毅然とした態度で交渉をする

家を売却する理由は、人ぞれぞれですが、その理由によっては価格を下げざるおえないという状況を作り出してしまいます。

例えば、もう新しい家を購入していて、すぐにでも移りたいなど、売るのを急いでいるのが相手にわかると交渉で不利になります。また、どうしてもお金が必要になり売却せざるおえない状態も同様で、お金に切羽詰まった状態であることが相手にわかると、逆に価格交渉で負けてしまいます。

時間がない、お金がないという状況での交渉は、心理的に相手に負けてしまいがちなので、そうなる前に売却をさっさと決めるなどしてこちらに有利な状況を作り出しておくほうが交渉うまくいきます

そして、自分で決めた最低価格からは、値下げできないことをはっきりと提示することもできるだけ高く売るためのコツです。例えば、最高価格1890万円で売る予定のところを1800万円と言われた場合には、「1850万円以上でないといろいろな手数料のこともあって売れない」というような具合で、それ以上相手側からの交渉を受け付けない方法もあります。

根拠があるなしにか関わらず、できるだけ高く売るためにまず高めに設定した金額からできるだけ値下げされないように防御しておきましょう。

また、詳細ページでは以下の記事を掲載しています。

不動産売却をする際のローンの考え方

売却したい不動産にローンが残っている場合にどうなるのか、買い替えローンの説明なども含めて解説しています。

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