失敗しない!不動産売却のお役立ち情報@川口市・蕨市・戸田市編

不動産売却をする場合、やはり「少しでも高く、確実に売りたい」と考えますよね。
そこで20年以上、不動産売買の実績を上げ、信頼に値するプロの業者を紹介していきます。
確実に売ろう!みんなの不動産売却ナビin川口市・蕨市・戸田市

赤字物件を売却するときに気をつけたいこと

赤字物件のイメージ

このページでは、ある程度の期間赤字を計上してしまった物件を売却したいとき、どのような点に気を付けて手続きを進めるべきなのかを解説しています。

不動産売却業者の見極め方│赤字物件編

マンションやアパートなど収益物件をお持ちの方の中には、赤字物件となってしまい手放したいという方もいらっしゃるのではないでしょうか。

家賃が入ってこない収益物件は利益が見込めないばかりか、管理費だけがかかってしまい年々コストを増やし続けてしまうというデメリットがあります。

また入居していなくとも固定資産税がかかってしまうため、もし収益性が見込めない物件を持っている場合はなるべく早めに売却したほうが良いでしょう。

しかし、現状赤字物件となっているものをそう簡単に売却できるでしょうか?新たに買いたいという方を見つけられなければ、いつまでも赤字の物件を持ち続けていかなければならないのです。

そんな買い手を個人で見つけることは難しいため、その際は不動産売却の専門業者に依頼するのが良いでしょう。

赤字物件の売却の業者選びのポイント

不動産売却業者の中には、収益物件の取り扱いを得意として行っているところもあります。

どのような物件が収益が見込めるのか、また現在赤字であったとしても駐車場・店舗など様々な活用方法が考えられるのか等を総合的に検討し、売却を進めていけるのです。

このような業者を見つけることができれば、きっと赤字物件であったとしても売却をスムーズに進めることができるでしょう。

また、専門業者であれば顧客のネットワークもあり、より多くの潜在的な顧客層に対して物件のアピールを行うことができます。広く売却先を検討したい場合にもオススメですね。

不動産売却の流れ│赤字物件編

赤字の物件を売却する場合の主な流れは以下のようになります。

  1. 売却する物件、条件等を検討する
  2. 現状の不動産ローン残高、収益、管理費、減価償却費などを計算する
  3. 不動産売却業者の検索比較サイトなどで無料査定を利用する
  4. 買い手と詳しい交渉を行い、売却を決定する
  5. 売却後、不動産の所有権移転登記を行う
  6. 減価償却費などを考慮し、売却額などを税務署に申告する

赤字物件の売却でも不動産譲渡税がかかることがある

赤字物件の売却であったとしても、売却時の金額によっては課税される場合があります。

これは、不動産譲渡税は他の所得税などと異なり総合課税ではなく分離課税のため、これまでの赤字と売却額を損益通算することができず、売却時の状況で判断されてしまうためです。

では、不動産譲渡税の課税の考え方とはどのようなものでしょうか?

基本的な譲渡所得の計算方法は

譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)

で求められます。譲渡収入金額とは売却額のこと、取得費とは不動産を取得する際に要した費用で、譲渡費用とは登記費用など売却にかかった実費です。

ここで特に重要になるのは取得費で、(1)実額法、または(2)概算法のどちらか大きい方が採用されます。

まず(1)実額法とは、その物件を購入した際に要した経費から、建物の減価償却費を除いた金額です。いわば不動産の現存価値とも言えますね。

(2)概算法とは、譲渡収入金額の5%です。先祖代々の土地の相続など取得金額が明らかではない場合はこちらを採用することが大きいようです。

このような考え方のため、取得費の計算によっては、赤字物件を売却したにも関わらず、所得があったとされ課税される場合もあるのです。

売らなくても赤字を垂れ流し続けてしまうわけですから、もし手放したい場合は少しでも早く専門業者に相談するのが良いでしょう。

売却時には物件の所有期間に注意!5年未満の場合は約40%の税率

早期に売却する場合であったとしても注意が必要なのが、その物件の所有期間です。

バブル期の日本では短期で土地を売買して利ざやを稼ぐ「土地ころがし」が過熱化し、社会生活の安定を脅かすほど土地の値段が高騰した歴史がありました。

そのため、今でも短期での不動産の売買は税金面で不利になるような政策が行われているのです。

具体的に基準になるのは「5年」です。5年を超えて所有した物件を手放す場合には、上記で説明した譲渡所得にかかる税率は20.315%ですが、5年以下の短期所有の物件を売却したときの税率はなんと約2倍の39.63%になってしまうのです。

単純に言えば税金が2倍になってしまうので、もし売却しようとしている物件の所有年数が4年と数か月のように基準に近い場合、もう少し待って5年所有する際の維持管理費と税額の違いなどを考慮して判断するべきでしょう。

とはいえ、そうした計算をするためにも専門的な知識が必要ですし、そのほか譲渡税の計算には控除など様々な注意点が存在しています。

とりわけ収益性を見込んで所有した物件の処分ということですから、専門の業者でないと対応が難しいかもしれません。

専門家に依頼することで得られる「時間」と「安心」

このように、赤字物件を売却する際には専門的な知識やネットワークが必要になりますし、慣れていない方がやるとかなりの時間を要してしまいます。

だからこそ不動産投資や税金に詳しい専門家を活用することをオススメします。

専門家のアドバイスを受けて適切な方法で売却を行えば、また新たなビジネスチャンスも回ってくることでしょう。

そのためにも、複数の業者を比較、検索できるサービスを積極的に活用していくことをおすすめします。