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分譲マンションを売却するときに気をつけたいこと

マンション売却する際の注意点

分譲マンションイメージ

分譲マンションを売却する際は抵当権の抹消手続きや、売却後に支払う税金と減税対策についても知っておくべきです。

また、不動産業者にもそれぞれ得意とする業務があるため、分譲マンションの売却をするなら分譲業者である不動産会社を選ぶ必要があります。

抵当権を抹消する手続きが必要

売却するマンションに住宅ローン残債がある場合、ローン残高の完済、及び抵当権を抹消する手続きが必要になります。まずはローン残高がいくらあるかを把握しておくことが大切です。

抵当権設定登記とは、銀行から融資を受ける際にマンションを担保として契約することです。マンションを売却して得た収益でローン残高を完済すると、抵当権を抹消することができますが、マンション売却額がローン残高に満たなかった場合、手持ちの現金が必要となるので注意が必要です。

引渡し日が決定したら抵当権抹消書類を請求する

引渡し日が決まった時点で、融資を受けた銀行に抵当権抹消書類を請求しましょう。登記の抹消は売却するマンションを管轄する法務局に申請します。司法書士など代理人、または自分で申請することも可能です。

抵当権抹消登録の費用には、ひとつの不動産物件につき登録免許税1,000円がかかります。司法書士に依頼した場合の手数料は、約1万円程度が相場となっているようです。

譲渡所得税の計算方法

分譲マンションを売却したことで利益(譲渡益)を得た場合は、譲渡所得税(所得税・住民税)がかかります。

譲渡所得=マンションの売却額-(取得費+譲渡費用)

課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除額

税額=課税譲渡所得×税率

以上のように計算します。

税率はマンションの所有期間によって変わります。

短期譲渡所得(5年以下):39.63%

長期譲渡所得(5年超え):20.315%

取得費は概算法と実額法のいずれかの金額

取得費は、概算法、実額法のいずれか大きい方の金額になります。

概算法:譲渡収入金額×5%

実額法:マンションを購入した際にかかった費用(購入価格、仲介手終了、印紙代、不動産取得税、登録費用を含む)から減価償却費を差し引いた額

減価償却費=マンション取得価格×0.9×償却率×経過年数

分譲マンションの耐用年数は70年、償却率は0.015です。

減価償却は建物と土地に分け、土地は経年によって価値が下がらないため、建物部分のみについて計算します。

例えば、15年前に6,000万円(土地:2,000万円、建物:4,000万円)でマンション購入した場合の減価償却費は、

4,000万円×0.9×0.015×15年=810万円

となります。

譲渡費用は専門家に相談しよう

譲渡費用はマンションを売却する際にかかった仲介手終了、印紙代、登記費用などです。

譲渡所得税の計算はとても複雑です。軽減措置や特例措置もあるので、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

マンションを売却したときの特例措置4つ

マンション売却した際の特例措置があります。減税対策ともなるのでしっかりとチェックしておきましょう。

1. 3,000万円特別控除

マンション売却によって得た譲渡益から最高で3,000万円を控除できる特例措置です。

『マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。』[注1]

2. 10年超所有軽減税率の特例

譲渡所得税額を計算する上で、長期譲渡所得はマンションの所有が10年超えている場合、さらに税率が軽減される特例措置が設けられています。3,000万円特別控除との併用も可能です。

課税譲渡所得6,000万円以下の部分:14.21%

課税譲渡所得6,000万円超えの部分:20.315%

3. マンションを新たに購入した場合の特例措置

マンションを新たに購入した場合、住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)を利用することもできますが、売却時の3,000万円特別控除との併用はできません。

『住宅借入金等特別控除とは、個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得又は増改築等(以下「取得等」といいます。)をし、 ~中略~ その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除するものです。』[注2]

売却時の3,000万円特別控除と新居購入時の住宅借入金等特別控除、どちらの制度を利用すれば良いのか迷いますね。譲渡所得が少額だった場合に、住宅借入金等特別控除制度を利用した方が、減税額が大きくなるようです。

4. 相続したマンションを売却した場合の特例措置

相続したマンションを売却した場合でも、売却益があれば譲渡所得税を支払わなければなりません。相続税に加え、譲渡所得税も支払わなければならないとなると大変です。

しかし「相続税の取得費加算の特例」により、支払った相続税を取得にかかる費用と考えて、一部を取得費に含めることができます。

『この特例は、相続により取得した土地、建物、株式などを、一定期間内に譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができるというものです。』[注3]

引用元:

[注1]国税庁:マイホームを売ったときの特例(最終閲覧:2018年3月4日)

[注2]国税庁:住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)(最終閲覧:2018年3月4日)

[注3]国税庁:相続財産を譲渡した場合の取得費の特例(最終閲覧:2018年3月4日)